Şufa Hakkı Nedir? Basit bir şekilde açıklayacak olursak, bir mal üzerindeki paylı mülkiyette payları olan 3 kişiden herhangi birinin, payını satması durumunda diğer 2 paydaşın satılan payı almak için öncelikli hakkı olmasıdır. Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Davası ile bu hak kullanılmaktadır.  Şufa hakkı, paylı mülkiyet kurulduğu anda ortaya çıkar. Pay sahibi kişilerden birinin satış işlemini yapması ile kullanılır hale gelir. Şufa hakkının kullanılması ile, satışa karar veren paydaş ile alıcı arasındaki sözleşme, önalım hakkını kullanan paydaş ve alıcı ile aynı sözleşme olarak kurulmuş olur.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa hakkı, kanun koyucu tarafından hangi amaçla konulmuştur? Kanun koyucu, bu hak ile 3. Kişilerin kurulan ortaklığa girerek ortaklıktaki düzeni bozmasını engellemek istemiştir. Ancak bu durumun suistimal edilmesini önlemek için de şufa hakkını kullanabilmek için bazı şartlar ortaya koymuştur. Bu şartları 2 madde şeklinde inceleyebiliriz.

1- Önalım Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Şufa hakkı, kanun koyucu tarafından yalnızca paylı mülkiyetin bulunduğu durumlarda kullanılabilir. Paylı mülkiyet dışındaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Kısaca ilk ön koşulumuz, söz konusu taşınmaz malın paylı mülkiyete sahip olmasıdır.

2- Önalım Hakkı Sadece Paydaşlar Arasında Kullanılabilir

Kanun koyucu Medeni Kanun madde 732’de önalım yani şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceğini ifade etmiştir. (Madde 732-Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.) Paylı mülkiyette hakkı olmasa dahi başka bir hakka dayanarak önalım hakkını kimse kullanamaz.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Önalım hakkı, sadece bir kişiye karşı kullanılabilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazın, paydaşlarından birinin payını 3. Bir kişiye satması durumunda ortaya çıkan şufa hakkı sadece payı satın alan 3. Kişiye karşı iddia edilir ve kullanılır. Payını satan paydaşa veya alakalı herhangi birine karşı dava açılamaz. Dava sadece satın alım yapan 3. kişiye karşı açılır. Paydaşlar arasında bu hak kullanılamaz. Yani paydaşın paydaşa bir pay satması durumunda 3. paydaş satın alan paydaşa karşı bu hakkı kullanamaz.

Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Şufa hakkı ile ilgili bilmemiz gereken başka bir durum da kanun koyucunun alıcıya yüklediği görevdir. Kanun koyucu Medeni Kanun madde 733’ün 3. fıkrasında alıcının, satış işlemini noter aracılığı ile bütün paydaşlara bildirmek zorunda olduğunu belirtmiştir. (MADDE 733/3: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.) Bildirim sadece noter aracılığı ile geçerlidir. Başka bir bildirim yolu ile yapılan bildirim geçersizdir. Alıcı bu görevi yerine getirmediğinde şufa davası ile karşı karşıya kalabilir. Bu davayı paydaşlar açacaktır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım hakkı davası için görevlendirilen mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili kılınan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu hak sadece şufa davası yolu ile kullanılabilir. Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Davası Yukarıda sayılan şartlar oluştuğu zaman alıcıya karşı paydaş tarafından, yukarıda belirtilen görevli ve yetkili mahkemelerde bu dava açılmalıdır.

Şufa Hakkı Süresi Nedir?

Önalım hakkı ile bilmemiz gereken 2 süre vardır. Bu süreler şunlardır;

1. Satış işlemi, alıcı tarafından noter yolu ile paydaşlara bildirilmiş ise bildirimin yapıldığı andan itibaren 3 ay süre içerisinde şufa hakkı kullanılmalıdır.
2. Satış işlemi, alıcı tarafından noter yolu ile paydaşlara bildirilmemiş ise her halükârda satış işleminin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır.

Yukarıda bahsettiğimiz süreler hak düşürücü süreler olup bu sürelerin geçmesinden sonra hakkınız düşeceği için hiçbir şekilde dava açılamaz.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Kanun koyucu, ön alım hakkını kullanabilmek için bir başka yol daha belirlemiştir. Tapu kütüğüne şerh yolu ile sıradan bir kişiye ön alım hakkı sunulabilir. Eğer böyle bir sözleşme var ise sözleşme tarafı kişi satış işlemi gerçekleştikten sonra sözleşmeye dayalı olarak önalım yani şufa hakkını kullanabilir. Eğer sözleşmede satış için gerekli şartlar belirlenmiş ise bu şartlar altında şufa hakkı kullanılır. Eğer sözleşmede bu şartlar belirlenmemiş ise 3. kişi ile yapılan satış işlemi baz alınarak önalım işlemi gerçekleştirilir.

Şufa Hakkından Feragat veya Vazgeçmek Mümkün müdür?

Önalım hakkı, feragat edebilir bir haktır. Sözleşme yolu ile oluşturulan önalım hakkını feragat için resmi bir şekilde tapu kütüğüne şerh vermek şart koşulmuştur. Ama doğal şufa hakkı için adi yazılı bir şekilde feragat mümkündür. Adi yazılı şekil ile sadece somut bir satış işlemi için geçerlidir. Soyut bir satış işleminin vazgeçme işlemi için topu kütüğüne şerh kesindir.

Bu yazımızda İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası nedir? Kimlere karşı açılır? Hangi mahkemede açılır? Ve dava konusu malların paylaştırılma biçimlerinden bahsedeceğiz. Ancak bunları anlatmadan önce bilmemiz gereken birkaç kavram vardır. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Paylı mülkiyet, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin birden çok kişinin belirli paylarla birlikte söz konusu taşınır veya taşınmaza malik olmasıdır. Bu tanım TMK m. 688 de yapılmıştır. Paylı mülkiyet sisteminde bir tane mülkiyet hakkı vardır. Bu mülkiyet hakkı birden fazla kişiye bölünmüştür. Kişilerin mal üzerindeki mülkiyetlerinin yönetimine paylı mülkiyet birliği denir.

Bahsedilen paylar bir mal değil, mal üzerindeki haklardır. Elbirliği mülkiyeti ise, TMK md 701’de tanımı yapıldığı üzere ‘’Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.’’ Gerektiği ölçüde özetleyecek olursak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyetten farkı, paylı mülkiyette kişilerin payları üzerinde hakkı var olurken elbirliği mülkiyette ise ortaklığa giren malların tümünde ortak bir hak söz konusu olmasıdır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası, yukarıda özetlediğimiz paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veyahut taşınmaz malların ortak kişiler arasındaki pay birliğine son vererek malların kişisel mülkiyetine geçiş sağlayan bir davadır. Ayrıca belirtmek gerekir ki her ne kadar halk arasında izaleyi şuyu davası olarak yazılsa da doğru yazılışı izale-i şuyu davası şeklindedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası diğer adıyla izale-i şuyu davası, taşınır veya taşınmaza ortak olan tüm pay sahibi kişilere karşı açılır. Pay sahibi kişilerden biri söz konusu maldaki ortaklığın bozulmasını talep edebilir. Pay sahibi kişiler kendi aralarında sözleşme vasıtasıyla ortaklığın bozulmasına karar verebilirler. Eğer sözleşme yolu ile bu anlaşmayı sağlayamazlar ise, pay sahibi kişilerden biri diğer tüm pay sahibi kişilere karşı ortaklığın giderilmesi davasını açarak, bu birlikteliği sonlandırabilir.

İzale-i Şuyu Davası Hangi Mahkeme de Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, ortaklığa konu olan taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. Görev bakımından sorumluluk sahibi mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tüm ortakların davada yer alması zorunludur. Ortak olan pay sahibi kişilerden birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde adı geçen tüm kişilerin davaya katılması gerekmektedir. Tüm ortak kişiler davaya katılmadan davanın herhangi bir sonuca, ulaşması mümkün değildir. Bu dava harca dahil bir dava olduğundan dolayı harcın davayı açılan taraf tarafından yatırılması gerekmektedir. Ancak davanın sonunda mahkeme avukatlık ücretlerini ve harç ücretlerini ortakların payları oranında paylaştırmaktadır. Bu davada kazanan veya kaybeden taraf olması söz konusu değildir. Bu yüzden harçların veya avukat vekalet ücretinin bir tarafa yöneltilmesi pek mümkün olmamaktadır.

Malların Paylaştırılma Biçimi

Pay sahipleri davanın başında dava konusu taşınır veya taşınmazın nasıl bölüşüleceğine karar vererek hâkime bu kararı bildirebilirler. Hâkim bu antlaşma doğrultusunda anlaşmanı gerçekleşmesini sağlayabilir. Eğer ortak kişiler aralarında anlaşma sağlayamazlar ise hâkim bu ortaklığın giderilmesini 2 şekilde sağlayabilir. Bunlar satış suretiyle ortaklığın giderilmesi veya aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesidir. Söz konusu iki yolu da aşağıda inceleyeceğiz.

Malın Aynen Taksim Yolu ile Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim yolu seçilecekse, taraflardan sadece birinin başvuruda bulunması yeterlidir. Kanun gereği taraf kişilerden biri aynen taksim talebinde bulunur ise hakim ilk önce aynen taksim için mevcut şartların bulunup bulunmadığına bakmalıdır.

Aynen taksim için gereken şartlar şunlardır,

1. Taşınmazın fiziksel niteliği gereğince aynen taksime uygun olup olmadığı yani davaya konu taşınmazın yüzölçümü, niteliği, kaç paya bölüneceği, arazinin niteliği, imar mevzuatına uygunluğunun kontrol edilmesi gerekmektedir.
2. Eğer taşınmaz aynen taksim yolu ile bölündüğünde gereğinden fazla değer kaybına uğrayacak ise aynen taksim yapılmaz.
3. Eğer aynen taksim mümkün ise bölünen payların birbiri ile aynı değere sahip olmaması durumunda, düşük değerli parçaya para eklenerek denge kurulması sağlanır.

Açık Arttırma/Pazarlık ve Malın Satılarak Ortaklığın Giderilmesi

Eğer aynen taksim yolu mevcut değil ise malın açık arttırma/pazarlık ve malın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış işlemi mahkeme tarafından değil bizzat satış memuru yada icra dairesi vasıtası ile yapılır. Satış işlemi açık arttırma ile yapılmalıdır. Lakin ortaklar karar alarak söz konusu taşınmazın satışının kendi aralarında yapılmasını isteyebilir bu durumda satış işlemi yalnızca ortaklar arasında yapılmalıdır. Ancak bu seçeceğin oluşması için kararın oybirliği yani her ortağın kararının aynı olması gerekmektedir.