Gayrimenkul Hukuku

Mülkiyet hakkı anayasamızda güvence altına alınmıştır. Mülkiyet hakkının da en önemli kısmını gayrimenkuller (taşınmazlar) oluşturuyor. Gayrimenkul Hukuku da 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. Kitabında eşya hukukunun önemli bir bölümünü oluşturuyor. Kanunun 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetin neleri kapsadığı açıkça belirtiliyor. Buna göre;
Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız haklar, kat mülkiyeti kütüğüne bağlı bağımsız haklar taşınmaz mülkiyeti oluşturuyor.

Büyük ölçüde istisna ve detaydan oluşan gayrimenkul hukuku oldukça kapsamlı ve zorlayıcı bir hukuk dalıdır. Taşınmazlar üzerinde yapılan tüm işlemleri ve ilgili tasarrufları inceler. Bu hukuk dalında; Medeni, İmar, Kamulaştırma, Tapu, Kadastro, Kat Mülkiyeti vb. gibi kanun ve düzenlemeler bulunuyor. Gayrimenkulle ilgili uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamanız için uzman bir avukatla temsil edilmeniz sizin yararınıza olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku’nun Amaç Ve Kapsamı

Gayrimenkul, bir eşya hukuku terimidir ve ekonomik bir terim olarak kullanılır. Arazi, bina, işyeri, konut, maden gibi tapu kütüğüne bağımsız sayfaya kaydedilen taşınmazlarla ilgili işlemleri ve uyuşmazlıkları ele alır. Taşınmaz olmadıkları halde gemiler de gayrimenkul hukuku içinde taşınmaz olarak kabul ediliyor. Bu hukuk dalı; Eşya Hukuku, Mülkiyet Hukuku, Medeni hukuk ile yakından ilişkilidir.

Gayrimenkul Hukuku; tapu ve tescil davaları başta olmak üzere, istihkak, kamulaştırma, kira bedeli tespiti, ortaklığın giderilmesi ve tescil davaları gibi konuları kapsıyor.

Gayrimenkul hukukunun konut taşınmazları ile ilgili kısmını Emlak Hukuku (konut hukuku) konu alır. Emlak Hukuku’nun içinde; Alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması ve düzenlenmesi, gayrimenkul danışmanlığı, gayrimenkul satış vaadi, ekspertiz hizmetleri, hukuki durum tespiti gibi hususları bulabilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku’nun Alt Başlıkları

Gayrimenkul alanında kişiler arasında ihtilaflara konu olan ve gayrimenkul hukuku içinde değerlendirilen birçok alt başlık vardır. Genel olarak bunlar;
-Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması,
-Tapu tesisi, tapu iptali, tapu tescil davaları açılması ve takibi,
-Muvazaalı satışlarda tasarrufun iptali davaları açılması ve takibi,
-İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi,
-İntifa hakkı, geçit hakkı,
-Aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi,
-Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmelerin hazırlanması,
-Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı hazırlanması ve tapuya şerhlerinin yapılması, Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan kaynaklanan ihtilafların çözümü,
-Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları, kamulaştırmasız el atma davaları,
-Müdahalenin meni ve ecri misil davaları ve tapu kaydının düzeltilmesi davalarıdır.

Gayrimenkul Dava Türleri

İzale-i Şuyu (Ortaklığın giderilmesi); Bir taşınmaz üzerinde birden fazla hakkınız olduğunu iddia ediyorsanız bu davayı açıyorsunuz. Hakkınız olanı almak için yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davasını açabiliyorsunuz. Ortak olarak aldığınız, arsa, ev, dükkan gibi taşınmazlar, ortaklığın sona ermesine müteakip ortakların rızasına göre satılamazsa, siz veya diğer ortağınız hakkınıza düşen payı almak için bu davayı açıyorsunuz.

Tapu iptali ve tescil davaları; Haksız yere veya haberiniz olmadan size ait olan tapunun veya hissesinin üçüncü kişilere devrinin yapıldığını öğrendiğinizde bu davayı açıyorsunuz. Bu davayı açmanızdaki amaç, haksızlığı gidermek ve tapuyu tekrar kendi adınıza tescil ettirmektir. Bu davalar en çok tartışılan ve gündemi meşgul eden konular arasındadır. Bunun en büyük örneğini de miras davalarında görebilirsiniz. Tapu iptali dava çeşitleri şunlardır;

Kamulaştırmaya dair tapu iptal davası; Kamulaştırmanın, kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açabiliyorsunuz. Açacağınız tapu iptal ve tescil davası, açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucuna bağlıdır. Kamulaştırma kararı iptal edilirse, tapu ve tescil davası da sizin lehinize sonuçlanacaktır.

Kadastro işlemi ile verilen taponun iptali ve tescil davası; Kadastro, genel olarak bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazilerde mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan bir işlemdir. Devlet tarafından yapılan bu işlemlerde zaman zaman yanlış tespitler yapılabiliyor. Bu konuda haksızlığa uğradığınızı düşünüyorsanız, bir gayrimenkul avukatı ile anlaşabilirsiniz. Avukat, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek herhangi bir hak kaybınız varsa sizin adınıza tapu iptal ve tescil davası açıyor.

Şufa davası (Önalım hakkı davası); Şufa hakkı; paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını satmak istediğinde alım önceliğinin diğer paydaşlarda olma durumudur. Paydaşlardan biri payını, üçüncü kişiye/kişilere sattığında şufa hakkından doğan dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.
Şufa davasını alıcıya karşı açabilirsiniz. Alıcının aldığı fiyat veya sözleşmenin aynı şartlarında taşınmazı alabilirsiniz.

Miras hukukundan doğan tapu iptal davası; Miras yoluyla edinilen mallar ile ilgili olarak açılan birçok dava çeşidi bulunuyor. Mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) iptali, terekenin tespiti, ortaklığın giderilmesi, tasarrufun iptali, tenkis, denkleştirme, mirastan mal kaçırma, miras nedeniyle istihkak davaları bunlara örnektir.

Miras paylaşımının eşit yapılmadığı veya haksızlık yapıldığı, mirastan mal kaçırıldığı, mal paylaşımında anlaşamama gibi durumlarda mahkemede dava açarak hakkınızı arayabiliyorsunuz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar; Bir müteahhitle veya inşaat şirketiyle arsanız üzerinde kat karşılığı sözleşme imzalayabilirsiniz. Bu sözleşmeden doğan her iki tarafında uyması gereken hak ve sorumluluklar vardır. Sizin sorumluluğunuz, üzerinizde bulunan taşınmazın tapu dairesinde işlemlerini yapmaktır. Müteahhit ise sözleşmede taahhüt edilen şartları yerine getirmekle sorumludur. Müteahhit bu şartlardan en az birini yerine getirmediğinde sözleşmeyi gerekçe göstererek dava açabiliyorsunuz.

Kamulaştırma davaları; kamulaştırma, kişilere ait taşınmazların kamu hizmetinde ve yararına kullanılmak üzere devlet tarafından satın alınmasıdır. Bu husus anayasamızda açıkça belirtilmiştir. Arazinin üzerinde yapı olsa bile devletin kamulaştırma yetkisi bulunuyor. Bakanlıklar, belediyeler ve Karayolları Genel Müdürlüğü gibi tüzel kişiler kamulaştırma yapabilirler. Fakat kamulaştırmaya izin vermediğiniz durumlarda, tüzel kişiler dava yoluyla kamulaştırmaya gidebiliyorlar.

Açılan bu dava kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili içindir. Bilirkişi kurulu kamulaştırma bedelini tespit ederek bu ücreti size öder ve taşınmazınızı kamu yararına tescil ederler.

Müdahalenin men’i davaları; Mevcut taşınmazınızı kullanmanıza hisse sahipleri veya üçüncü kişilerce engel olunuyorsa, bu durumun giderilmesi için müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davasını açıyorsunuz. Örneğin, miras olarak kalan evden kardeşinizin tamamıyla yararlanması durumunda dava açarak, hak iddia edebiliyorsunuz. Ayrıca taşınmazın üzerinde kamulaştırma yapılmadan boru veya hat geçirilmesi durumlarında da bu davayı açabiliyorsunuz.

Ecrimisil davaları; kısaca taşınmaz üzerinde işgal tazminatıdır. Bir başkasına ait taşınmazın haksız ve kötü niyetli olarak kullanılması ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda ecrimisil davası açabilirsiniz. Örnek olarak arsanızı işgal eden, bundan kazanç sağlayan ve çıkmakta da direnen işgalcilere karşı bu davayı açıp, tazminat alabiliyorsunuz. Taşınmazı kullananın özel veya tüzel kişi olması önemli değildir.

Bu davayı, müdahalenin men’i ve tapu iptali davalarıyla birlikte açabilirsiniz. Tek başına açmak isterseniz en fazla 5 yıllık geriye doğru tazminat isteyebilirsiniz.

Gayrimenkul Davalarına Bakan Mahkemeler

Malvarlığı haklarına ve şahıs varlığına ilişkin davalarına Asliye Hukuk Mahkemeleri bakıyor. Ecrimisil, istihkak, şufa hakkı, kamulaştırma davası (iptali için idare mahkemesi), miras davalarında muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil gibi davalar bu mahkemelerde görülüyor.
Bu davaların dışında kalan ortaklığın giderilmesi, tapu iptal ve tescili gibi davalar da Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülüyor.

Konuların, maddelerin ve işlemlerin birbiriyle bağlantılı olduğu Gayrimenkul Hukuku’nda hak kaybına uğramak istemiyorsanız, ister davacı ister davalı olun mutlaka uzman bir avukat aracılığıyla temsil edilmenizde fayda vardır.