İnşaat Hukuku

İnşaat Sektörü son yıllarda büyük aşama kaydetmiş ve ülkenin her bir yanı inşaat alanı haline gelmiştir. İnşaat şirketleri ve müteahhitler; bir yandan konut ve işyeri amacıyla özel inşaatlar yaparken diğer yandan devlet için baraj, elektrik üretim tesisi, hastane, okul, yurt, kamu çalışma binaları yapıyorlar.

Kısaca “inşaat” olarak adlandırılan bu faaliyetler yazılı sözleşmelerle pek çok hukuk kuralına dayanılarak yapılıyorlar. Taşınmaz sahibi ile şirket/müteahhit arasında bir sorun çıktığında taraflardan biri mahkemeye başvurarak hakkını elde etmeye çalışabiliyor. Taşınmazın sahibi olarak “yapının tamamlanması” ya da “bedelin ödenmesi” şeklindeki temel isteklerinizde inşaat hukuku kurallarını bilmenizi gerektiriyor.

İnşaat Hukuku Hakkında Detaylar

İnşaat Hukuku, İdare ve Özel Hukuk kurallarını içeren karma bir disiplindir. Sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini ele almaz. Arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin bütün yasal kuralları içine alır.

Türk hukuk sisteminde istisna akdi kapsamında kabul edilmiştir. Borçlar Kanunu’nda istisna akdi ile ilgili 355. maddeden 371. maddeye kadar olan hükümler uygulanır. 470 ile 486. maddeleri arasında “Eser Sözleşmesi” başlığı altında sözleşmelerle ilgili düzenlemeler, oluşturulan konutların ve işyerlerinin satışına yönelik satış sözleşmelerini içeren düzenlemeler yer alıyor.

Medeni Kanunu “4. Kitap (eşya hukuku)” adlı bölümünde 683’den 1030. Maddeye kadar olan hükümler inşaat hukuku kapsamında inceleniyor. Bu gayrimenkul mülkiyeti kuralları; inşaatın yapılacağı arsanın hak sahipleri ile yapıyı sahiplenen taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmeye yarıyor.

İnşaat Hukukunda Dava Açma

Yapılan tüm ticari işlemlerde olduğu gibi inşaat (eser) sözleşmelerinde de taraflar arasında sorunlar çıkabiliyor. Böyle durumlarda; yüklenici veya iş sahibi olarak inşaat hukuku ve eser sözleşmeleri davaları açabilirsiniz.

İki tarafın da tüzel kişiler olduğu durumlarda, Ticaret Mahkemeleri görevlidir. Taraflardan birinin tüzel kişi olduğu durumlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Asliye Hukuk Mahkemeleri; Eser sözleşmesinden doğan alacak, tazminat, el atmanın önlenmesi, sözleşmenin bozulması, paylaşma, tapu iptal ve tescilin de içinde olduğu açılacak davalara bakmaktadır. Sözleşmeye konu olan satın alma işlemlerinin tarafı son alıcı (vatandaş) ise Tüketici Mahkemesi davalara bakıyor. Tüketici mahkemelerinin görevli olabilmesi sözleşmeyi “ticari veya mesleki faaliyet kapsamında” yapmış olmanız gerekiyor.

İnşaat Hukuku Temel Kavramlar

İnşaat

Arapça bir kelime olan inşaat, yapım ve yapım işi anlamına geliyor. İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde yapım işinin ürünü ve yapılmış eser olarak tarif ediliyor. İnşaat Hukuku ise inşaat yapımından doğan hukuki ilişkileri esas alır.

İnşaat ile İlgili Kanun ve Yönetmelikler

İmar Kanunu; İmar planlarının ve yapılaşmanın temel ilkelerini kapsar.

Mekânsal Planlar Yapım, Planlı Alanlar Tip İmar, Plansız Alanlar İmar Yönetmelikleri; Yapılaşmanın kurallarını belirlerler.

Yapı Denetim Kanunu; İnşaatın yapım aşamasının sağlamlık ve yapılaşma kurallarına uygunluk açılarını kapsar. Bu denetlemeyi devlet yapıyor.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun; İnşaat yapımıyla ortaya çıkan yapıdaki konut ve işyerlerini tüketici sıfatıyla satın alan kişilerin, inşaat şirketleriyle pazarlayan satıcılar arasındaki ilişkileri düzenler.

Kat Mülkiyeti Kanunu; Yapıların insanların yerleşiminden sonra hangi kurallar içinde yönetileceği ve orada yaşayanların haklarını düzenler.

Devlet İhale Kanunu, Kamu İhale Kanunu; kamunun yaptıracağı inşaatlarla ilgili olarak inşaat yapım işine kimlerin başvurabileceğini, hangi yöntemle işin verileceğini, yapılan değerlendirmenin kriterlerini ortaya koyan düzenlemeler bütünleridir.

Yapı

İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yapı;” karada, suda, daimi/muvakkat, resmi ve hususi yer altı/üstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak açıklanıyor.

Eser Kavramı Ve Borçlar Hukuku

İnsanlar tarafından meydana getirilen önemli iz, belirti, kalıntı, iş, etki gibi kavramlar yönünde hem asıl anlamı hem de öz anlamı dışındaki oluşumlara “eser” adı veriliyor. İnşaat Hukuku’nda geniş ve asıl anlamıyla eser, bir varlığın meydana getirilmesi veya yeniden oluşturulmasıdır.

İnşaat yapımında yer alan tarafların birbirleriyle olan ilişkileri, Borçlar Kanunu’nda 470 ile 486. maddeleri arasında “Eser Sözleşmesi (istisna akdi)” adıyla düzenlenmiştir. Eser sözleşmesinin bir diğer adı inşaat sözleşmesidir. Bunun da sebebi Borçlar Hukuku’nda inşaat sözleşmelerinin bir eser oluşturma, imal etme kapsamında tasnif edilmesidir.

İnşaat (eser) Sözleşmesi

Eser sözleşmesinde; müteahhit, iş veya taşınmaz sahibinin ödemeyi taahhüt ettiği bir bedel karşılığında bir inşaat yapmayı, diğer bir deyişle, bir yapı eseri meydana getirmeyi borçlanır. Bu durumda iki tarafa da yükümlülük yükleyen, ivazlı ve sürekli sözleşme benzeni bir sözleşme ortaya çıkmış oluyor.

İnşaat Sözleşmesinin Özellikleri

1. İki tarafa borç yükleyen sözleşmedir; İnşaat sözleşmesinin esaslı noktaları müteahhidin meydana getirmeyi borçlandığı yapı eseri ile iş sahibinin ödemeyi üstlendiği ücret edimidir. Müteahhit öncelikle belirli bir iş görmeyi yani belirli bir hizmet edimini üstleniyor. Yapı eserinin tamamlanıp, iş sahibine teslimiyle yükümlülüğünü yerine getirmiş olur.
2. İvazlı bir sözleşmedir; İnşaat sözleşmesiyle iş sahibi belirli bir para ödemeyi, buna karşılık müteahhit de bir yapı eseri (inşaat) meydana getirip, teslim etmeyi borçlanır. Bu unsur, inşaat sözleşmesinin zorunlu unsurudur ve ivazlı bir sözleşme olduğunu gösterir. Müteahhitin, inşa eserini ivazsız yüklendiği durumlarda inşaat sözleşmesinden söz edilemez. Bu durumda, vekalet sözleşmesi veya inşaat sözleşmesi benzeri isimsiz bir sözleşmenin uygulanacağını göz önünde bulundurmalısınız. Somut özellikleri göz önüne alarak sorununuzu çözüme kavuşturmalısınız. Bu gibi durumlarda TBK’nun m. 502/II’ ye rağmen isimsiz (karma) sözleşme fikrini benimseyebilirsiniz.
3. İnşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşme olmakla birlikte bazı yönlerden sürekli sözleşme görünümü vermektedir; inşaat sözleşmesi, sürekli olmayıp, ani edimli bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle müteahhidin borçlandığı edim, belirli/belirsiz bir süre devam eden bir ifaya yönelmemiştir.
4. İnşaat sözleşmesi genellikle tarafların kararlaştırdıkları hüküm ve şartları içeren bireysel sözleşme niteliğinde düzenleniyor. Ancak, büyük inşaat işlerini ve kamu ihalesini konu edinen eser sözleşmelerinde, sözleşmenin genel işlem şartlarını içerdiğini de görebilirsiniz.

İnşaat Sözleşmesinin Unsurları

İnşaat sözleşmeleri iki taraflı bir sözleşme olduğundan; tarafların edimleri sözleşmenin unsurları olarak karşınıza çıkıyor. Bu unsurlar; eseri meydana getirme, bedel ödenmesi ve taraflar arası anlaşmadır.

• Eseri meydana getirme; TBK’nun 470. Maddesinde de vurgulandığı gibi eseri meydana getirme en tipik unsurdur. Yüklenicinin (müteahhit) sanat ve becerisini gerektiren, emek sarfıyla gerçekleştirdiği bir sonuçtur. Bu sözleşmede yüklenici, eseri ortaya çıkarmak için iş sahibine karşı bir faaliyet taahhüdünde bulunmaktadır.
• Bedel ödenmesi; eser sözleşmesinde bedel ödemesi vaat edilen bir miktar paradır. Eğer eser, bir bedel karşılığı imal edilmemişse ortada vekalet ilişkisi vardır. Bedeli kararlaştırma biçiminizin bir önemi yoktur. Bedeli, tek bir rakamla (götürü), ifade edebileceğiniz gibi çalışılan gün, saat sayısı, işin parça başına ya da üretilen değere göre de kararlaştırabilirsiniz. Ücret (bedel) para yerine hizmet bedeli, kira bedeli, bir arsa payının devri taahhüdü ödeme yöntemlerini de belirleyebilirsiniz.
• Taraflar arasında anlaşma; Eser sözleşmesinin meydana gelebilmesi için tarafların oluşturulacak eser ve eser karşılığı ödenecek olan bedel konusunda anlaşmış olmaları gerekiyor. eser sözleşmesi yazılı yapıldığı gibi sözlü olarak da yapılabilir. Fakat yazılı olarak yapılması olası uyuşmazlıklarda size ispat kolaylığı sağlar.